Makaleler

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Maddesi uyarınca; bir arsa üzerinde bulunan ortak mülkiyet hakkı içinde, bağımsız bölümlere ayrılan kısımlara verilen addır. Buna göre; ofis, daire dükkân gibi her bağımsız bölüm sahibi, binanın yapıldığı arsa üzerinde de belli paya sahip olur.

Arsa payı hesaplaması yapılırken; arsa üzerinde hakkı olan kişilere, bağımsız bölümlerin rayiç değerlerince pay verilir. Tapu üzerindeki hisse miktarının biliniyor olması durumunda, hissenin arsanın toplam yüzölçümü ile çarpılmasıyla birlikte, ilgili paya düşecek alan büyüklüğü metrekare cinsinden hesaplanmalıdır.

Rayiç değerler üzerinden arsa payı hesaplaması için; arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin rayiç değerleri toplanarak, yapının toplam rayici elde edilir. Her bağımsız bölümün rayiç değeri ile yapının toplam değeri orantılanarak arsa payı hesaplanır.

Maliklerin sahip olduğu paylar, bağımsız bölümlerin değer oranlarının birbirine orantılı olması gerekir. Eğer sahip olunan paylarla, bağımsız bölümlerin değerlerinin oranları birbirine orantılı değilse, arsa payının düzeltilmesi davası açılması gerekir.

Binada bulunan dairelerin eşit arsa payına sahip olması, her dairenin aynı değere sahip olmaması yüzünden çok da hakkaniyetli olmaz. Bazı durumlarda ise müteahhitler, kendi paylarına düşen bölümlerin arsa payları oranlarını, daha yüksek şekilde ayarlayabilir. Bu durum ise; bina yönetimi sırasında ve binanın kentsel dönüşüm için yıkılması halinde, hukuki bazı sorunların ortaya çıkmasına neden olur.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

Kat mülkiyeti rejimi ile yönetilen binalarda, ana gayrimenkulün yönetimi, kat maliklerinin sahip olduğu arsa payına göre yapılır. Arsa payı; bir arsadaki binada bulunan bağımsız bölümlere verilen isimdir.

Arsa payı düzeltilmesi davası açmak için;

  • Bağımsız bölümlerin ne tür olduğu (ofis, dükkân, daire vs.)
  • Bulunduğu kat
  • Kaç m2 olduğu
  • Aydınlatmanın olup olmadığı
  • Güneş görüp görmediği
  • Hangi cepheye baktığı
  • Manzarasının olup olmadığı
  • Ne tür ısınma sisteminin kullanıldığı
  • Hava koşullarından ne derece etkilendiği gibi hususlara bakılarak, arsa payının ne derece orantısız dağıtıldığının ispat edilmesi gerekir.

Arsa payının orantılı şekilde dağıtılmamış olması hem yönetimde hem de yetki anlamında bazı sorunların çıkmasına neden olur. Kat mülkiyetli binalarda, binanın ömrünü doldurmasıyla birlikte, bir deprem olması ya da kentsel dönüşüme girilme halinde yıkılması durumu ortaya çıkar.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerleri orantılı belirlenmeli, böyle yapılmadığı takdirde arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gereklidir. Oran konusunda kanunda herhangi bir sınırlama ya da örnek sıralama yapılmamıştır.

Arsa payının oransızlığı;

  • Boşta arsa payı bırakılmış olabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca boşta arsa payı bırakılamaz.
  • Mevcut olandan fazla oranda arsa payı ayrılmış olabilir. Ancak tüm bağımsız bölümlerde bulunan arsa paylarının pay kısımları toplamı, toplam paydaya eşit olarak verilmelidir.
  • Ortak alan ya da eklentilere, arsa payı verilmiş olabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. Maddesine göre, arsa payı yalnızca bağımsız bölümlere uygulanabilir.
  • Bağımsız bölümlerde arsa payı bırakılmamış olabilir.

Bu durumlar; arsa payı ile bağımsız bölümlerin değerleri arasındaki oransızlıkları gösterir. Daha düşük değerli bir bağımsız bölümün, daha değerli bağımsız bölümle eşit ya da ondan daha fazla olması halleri, arsa payında oransızlığı oluşturur.

Böyle bir durumda kat malikleri, kat irtifakı sahipleri, kendi menfaatlerinin bozulması durumunda arsa payının düzeltilmesi davası açabilirler.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?

Kat mülkiyeti Kanunu’na göre; arsa paylarında bulunan bağımsız bölümlerin paylarının orantılı şekilde pay edilmediği durumlarda arsa payının düzeltilmesi için dava açılır.

Buna göre açılacak davada taraflar;

  • Kat malikleri
  • Kat irtifakı sahipleri
  • Kat maliki ya da kat irtifakı sahiplerinin kanunu temsilcileri
  • Kat maliki ya da kat irtifakı sahiplerinin kanuni mirasçıları

Aynı zamanda, yeni bir kat maliki de arsa payı düzeltilmesi konusunda dava açma hakkına sahiptir.

Yönetici olsa bile, kat irtifakı ya da kat maliki olmayan kişi, arsa payı düzeltme davası açamadığı gibi, kiracı ya da intifa sahibi kişiler de arsa payı düzeltme davası açamazlar.

Arsa payının düzeltilmesi davası içinde davalı taraflar ise, yine kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri olur. Dava sonucu, arsa payının düzeltilmesi yönünde olursa, davayı açan kişi ya da kişilerin arsa payı dışında, diğer bağımsız bölümlerin de arsa payları düzeltilmek zorundadır. Bu sebepten ötürü, tüm kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri, davada taraf olmak zorundadır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Unsurları

Arsa payının düzeltilmesi davası, tespit davası olduğu için, arsa payı oranının tespit edilmesi gerekir. Buradaki en önemli konu, dava açmak için, korunmaya değer olacak hukuki bir yararın olması gerektiğidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası, sadece kat irtifakı ya da kat mülkiyeti devam ettiği sürece açılabilir. Eğer yapının yıkılma riski varsa, yıkılan bina artık mevcut olmayacağı için, bağımsız bölümler de artık olmayacağından, dava açma hakkı da kaybolmuş olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti oluşturulurken, ana taşınmaz, kat malikleri ya da paydaşlar tarafından imzalanır ve belediyeden onaylı projeye göre yapılır. Arsa payı düzeltilmesi davası açabilmek için, projenin onaylanmamış olması gerekir.

Resmî kurumlar tarafından onaylı bir projenin olması durumunda, projeye bağlı kalınarak, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kapsamında dava açılamaz şartı bulunur.

Arsa payı davalarında, davacının iyi niyeti ve hukuki anlamda korunmaya değer bir yarar bulunmalıdır. Aynı zamanda ana taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin dışındaki yerlere, ortak alanlara ve yapılan eklentilere, arsa payı ayrılması gibi bir durum yoktur.

Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesi için önemli ve zorunlu şart; arsa paylarının bağımsız bölüm değerlerinin, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin yapıldığı tarihte, gerçek değerleriyle orantısız olarak belirlenmesi gerektiğidir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?

Arsa payı düzeltme davalarında yetkili ve görevli mahkemeler, Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Davanın ilerleyen bölümlerinde, bilirkişi raporu sunulur. Bu raporda hatalı bir pay oranı varsa, payların orantılı şekilde düzenlenmesi işlemi yapılır.

Arsa payı düzeltme davalarında hak düşürücü süre bulunmaz. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin devam ettiği süre boyunca, dava açılabilir. Bu yüzden bu tür davalarda zamanaşımı süresi yoktur. Davanın süresi mahkemelerin yoğunluğu ve yapılacak işlemlere göre değişkenlik gösterebilir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi

Arsa payları, binaların eski ya da yeni olmasına yani kentsel dönüşüme girip girilmeyeceğine bakılmadan arsa paylarına dikkat edilerek işlem yapılmalıdır. Aynı zamanda arsa paylarının değeri ile orantılı olmasının, kentsel dönüşüm sürecinde mahkemelerin de yoğun bir sürece girmesine neden olur. Bu yoğunluğun oluşmaması adına da arsa payının büyük önemi bulunur.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak adlandırılır. Kentsel dönüşüm uygulamasında riskli yapıların bulunması durumunda, kat malikleri,  arsa payları adına hak sahibidir.

Arsa payının hatalı olarak belirlendiği binalarda, kat malikinin arsa payı konusunda herhangi bir düzeltme talebi bulunmadığında, diğer kat malikleri hak kayıpları yaşar. Bu durum ise diğer kat maliklerinin mağdur olmalarına yol açar.

Arsa payları doğrultusunda hak kayıplarının önlenmesi için, arsa paylarının bağımsız bölüm değerleri ile orantılı şekilde dağıtılmış olması gerekir. Arsa paylarında hatalı bir durumun tespit edilmesi durumunda, kentsel süreç başlamadan önce, konusunda uzman ve deneyimli avukatlardan destek almanızı tavsiye ederiz.

 Arsa Payı Düzeltme Davası Avukatlık Ücreti

Arsa payı düzeltme davalarında, özel olarak bir avukatlık ücreti belirlenmemiştir. Türkiye Barolar Birliği’nin her sene yayınladığı asgari ücret tarifesi üzerinden, avukatlık ücreti alt sınırı belirlenmektedir.

Bunun dışında avukatların sunduğu hizmetler ışığında, ücretlerde değişiklik olabilir. Gayrimenkul konusunda alınan avukatlık hizmetinde de yapılan işin özelliği, hukuki uyuşmazlıkların çözümü gibi durumlar, avukatlık ücretini etkileyen faktörlerdir.

Aynı zamanda Yargıtay kararına göre; kat mülkiyeti yasası uygulamasından oluşan ve konusu içinde para alacağı olmayan davalarda, yargı harçları ve avukatlık ücretleri, kesinleşmiş tarifeler üzerinden belirlendiği kararını vermiştir. Arsa payının düzeltilmesi konusunda bir sorun yaşıyorsanız, arsa payınızın orantılı şekilde dağıtıldığı konusunda herhangi bir şüpheniz varsa; dava açmak, hukuki prosedürlerin doğru ve sağlıklı şekilde yürütülmesi için, Elif Hukuk Bürosunun konusunda uzman ve deneyimli avukatlarına ulaşabilirsiniz.